Reformar una casa antigua en Coslada o en los pueblos del Corredor del Henares cuesta entre 460 y 890 € por m² sin IVA cuando hay que intervenir en cubierta, estructura o cimentación, y entre 280 y 470 €/m² si solo hay que renovar instalaciones y acabados. La diferencia la marca lo que no se ve, y por eso esta guía empieza por el diagnóstico: las ocho cosas que revisar antes de pedir ningún presupuesto. Después, el orden correcto de la obra, los precios por partida y los errores que convierten una reforma de 36.000 € en una de 54.000 €.
Antes de presupuestar: las 8 cosas que revisar
Una casa de los años 50-70 (las casas bajas del casco de Coslada, los chalets de Mejorada o Velilla, las casas de pueblo de Arganda o Alcalá) tiene problemas típicos. Revisar estos ocho puntos, con un técnico si hace falta (200-500 € un informe de aparejador), evita el 80 % de los sobrecostes.
| Qué revisar | Cómo saberlo | Si está mal, cuesta |
|---|---|---|
| 1. Estructura y muros de carga | Grietas inclinadas o en escalera, puertas que no cierran, suelos con pendiente. Un técnico lo identifica en una visita. | Desde 1.800 € un refuerzo puntual hasta 12.000-24.000 € rehacer forjados. |
| 2. Cubierta | Tejas rotas, humedades en el techo de la última planta, vigas de madera oscurecidas o con carcoma. | Retejar con aislamiento entre 60 y 110 €/m²; cubierta nueva con estructura 90-160 €/m². |
| 3. Humedades por capilaridad | Manchas y pintura abombada en el primer metro de las paredes de planta baja, olor a humedad. | Tratamiento por inyección o barrera: 36-72 € por metro lineal de muro. |
| 4. Saneamiento | Arquetas de ladrillo, tubería de fibrocemento o gres, atascos frecuentes. | Red nueva de PVC con arquetas: 1.500-3.600 € en una casa de 100-120 m². |
| 5. Instalación eléctrica | Cuadro sin diferencial, cable de tela o de 1,5 mm en toda la casa, sin toma de tierra. | Instalación completa con cuadro y boletín: entre 3.800 y 6.500 € en una casa de 120 m². |
| 6. Fontanería | Tubería de plomo o hierro, poca presión, agua marrón al abrir. | Red nueva en multicapa: entre 2.400 y 4.700 € en 120 m², más los baños. |
| 7. Carpintería exterior y aislamiento | Ventanas de madera con vidrio simple, muros de ladrillo macizo sin cámara. | Ventanas 270-540 € por unidad; aislamiento interior 21-36 €/m² o SATE exterior entre 70 y 120 €/m² con andamio y proyecto. |
| 8. Situación urbanística | Catastro vs. realidad (ampliaciones sin licencia), protección del edificio en cascos históricos, fuera de ordenación. | Puede limitar lo que se puede hacer o exigir proyecto y licencia mayor. |
Con esto en la mano se puede presupuestar de verdad. Sin esto, todos los presupuestos son una apuesta, y los extras llegan cuando la casa está vaciada y no hay marcha atrás.
Qué conservar y qué sustituir
Una casa antigua tiene cosas que hoy no se podrían pagar: muros de ladrillo macizo, vigas de madera, carpintería maciza, suelos hidráulicos, alturas de 3 m. La regla práctica:
- Se conserva y restaura lo que es sano y aporta carácter: vigas sin carcoma activa (lijado y tratamiento: 24-48 €/m²), suelo hidráulico (pulido: 15-27 €/m²), puertas macizas (decapado y lacado: 90-180 € por puerta), ladrillo visto.
- Se sustituye siempre lo que afecta a seguridad y habitabilidad: electricidad, fontanería, saneamiento, ventanas con vidrio simple, cubierta sin aislamiento.
- Se decide caso a caso la distribución: las casas antiguas tienen muchas estancias pequeñas y pasillos; abrir un muro de carga exige cálculo y viga (1.200-3.600 € cada apertura con proyecto), pero suele ser el cambio que más transforma la casa.
El orden correcto de la obra
- Proyecto y licencia. Con estructura, cubierta o fachada: proyecto de arquitecto o aparejador y licencia de obra mayor (6-12 % del presupuesto en honorarios y tasas, 1-3 meses de plazo). Sin estructura: declaración responsable.
- Demolición y vaciado de lo que se sustituye, con la casa a la vista.
- Estructura y cubierta. Refuerzos, forjados, tejado con aislamiento. Lo primero porque todo lo demás va debajo.
- Saneamiento y solera. Red nueva enterrada, arquetas, solera con aislamiento y barrera de humedad en planta baja.
- Tratamiento de humedades en muros, antes de revestir.
- Instalaciones: electricidad, fontanería, calefacción (suelo radiante o radiadores), preinstalaciones de aire y telecomunicaciones.
- Tabiquería, aislamiento interior y carpintería exterior.
- Acabados: enlucidos, suelos, alicatados, carpintería interior, pintura, cocina y baños.
Hacerlo en otro orden (poner suelos antes de resolver el saneamiento, cerrar paredes antes de tratar humedades) es la causa de las reformas que hay que rehacer a los dos años.
Cuánto cuesta reformar una casa antigua: precios por partida
| Casa de 120 m² en dos plantas, años 60 | Precio orientativo (sin IVA) |
|---|---|
| Proyecto y dirección de obra (honorarios, obra mayor) | entre 3.600 y 7.200 € |
| Demolición, vaciado y escombros | entre 1.600 y 2.750 € |
| Refuerzos estructurales y apertura de huecos (según estado) | entre 2.400 y 15.000 € |
| Cubierta: retejado con aislamiento (80 m²) | entre 3.300 y 6.600 € |
| Saneamiento enterrado, solera y tratamiento de humedades | entre 3.600 y 6.600 € |
| Instalación eléctrica completa (cuadro, circuitos y boletín) | entre 3.000 y 4.900 € |
| Fontanería y saneamiento interior | entre 1.650 y 2.950 € |
| Calefacción (radiadores o suelo radiante) | entre 3.000 y 4.800 € |
| Ventanas (8-10 unidades) | entre 2.750 y 5.050 € |
| Aislamiento interior de muros | entre 3.000 y 5.400 € |
| Tabiquería nueva, enlucidos y ayudas de albañilería | entre 3.950 y 6.850 € |
| Dos baños completos (obra, sanitarios y alicatado, gama media) | entre 7.800 y 11.400 € |
| Cocina completa (obra, muebles y encimera, gama media) | entre 6.000 y 9.000 € |
| Suelos y revestimientos | entre 4.500 y 7.950 € |
| Carpintería interior | entre 2.600 y 4.500 € |
| Pintura y alisado | entre 1.750 y 2.900 € |
| Licencia de obra, tasas y seguro | entre 500 y 1.050 € |
| Medios auxiliares y logística por plantas | entre 700 y 1.700 € |
| Subtotal de las partidas que calcula el presupuestador | entre 40.100 y 67.600 € (entre 330 y 560 €/m²) |
| Total con proyecto, estructura, saneamiento enterrado, calefacción y aislamiento | entre 55.700 y 106.600 € (460 – 890 €/m²) |
Precios sin IVA: las partidas que calcula el presupuestador son la estimación de nuestro presupuestador y el resto, referencias de mercado revisadas en octubre de 2026. El IVA de la obra puede ser del 10 % si cumples los requisitos; el del proyecto, siempre 21 %. Si la casa cumple las condiciones de «rehabilitación» (más de la mitad del coste en estructura, cubierta y fachada), el 10 % se aplica aunque los materiales pasen del 40 %: lo explicamos en IVA del 10 % en reformas. Y la parte de aislamiento, ventanas y calefacción puede tener ayudas de eficiencia energética.
Si la casa es un piso antiguo y no una casa (sin cubierta ni cimentación propias), la referencia es el precio de una reforma integral por m²: entre 210 y 350 €/m² en calidad básica y entre 370 y 610 €/m² en calidad alta.
Los errores que más cuestan en una casa antigua
- Presupuestar sin diagnóstico. El presupuesto «a ojo» de 42.000 € que acaba en 60.000 € cuando aparecen las vigas podridas.
- Empezar sin licencia en una obra mayor: paralización, multa y, en cascos protegidos, obligación de reponer.
- Ahorrar en saneamiento y humedades porque no se ven. Son las dos partidas que, mal hechas, arruinan todo lo que va encima.
- Tirar lo que valía (suelos hidráulicos, puertas macizas) y comprar imitaciones más caras.
- Calefacción decidida al final. Suelo radiante, aerotermia o radiadores condicionan solera, instalación eléctrica y espacio: se decide antes de la obra, no en la mitad.
- Un solo presupuesto. En obras de 60.000 € la diferencia entre dos presupuestos serios suele ser de 6.000-12.000 €. Y la diferencia entre uno serio y uno que no lo es, bastante más.
Reformar o derribar y construir
Reformar suele costar entre un 30 y un 50 % menos que construir de nuevo (obra nueva en la zona: 840-1.100 €/m² más proyecto, licencia y derribo), y conserva un volumen edificado que muchas veces el planeamiento actual no permitiría replicar (alturas, ocupación de parcela, retranqueos). Derribar compensa solo cuando cimentación, estructura y cubierta están para rehacer a la vez y la parcela permite construir lo mismo o más. Antes de decidir, pide las dos cifras con el mismo programa de casa.
Cómo saber cuánto cuesta la tuya
El presupuestador de reforma de casas y chalets te da una estimación por partidas con los metros y el estado de cubierta, estructura e instalaciones. Si te encaja, preparamos el pliego y te conseguimos de 1 a presupuestos igualados igualados de profesionales de nuestra red en Coslada y el Corredor, sin coste; en casas antiguas es habitual que los profesionales quieran ver la obra antes de presupuestar, y lo acuerdan contigo. Nuestra labor termina cuando eliges con quién hacerla. Para hablarlo, 919 931 480. Y si vas a comprar la casa con hipoteca, lee antes cómo financiar compra y reforma a la vez.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar una casa antigua por m²?
Entre 460 y 890 € por m² sin IVA en Coslada y el Corredor del Henares si hay que tocar cubierta, estructura o cimentación además de instalaciones y acabados. Si estructura y cubierta están bien, una reforma integral queda entre 280 y 470 €/m², como en un piso.
¿Por dónde se empieza a reformar una casa antigua?
Por el diagnóstico: estructura, cubierta, humedades, saneamiento e instalaciones. Después, el proyecto si hay cambios estructurales, la licencia, y la obra en este orden: demolición y vaciado, estructura y cubierta, saneamiento, instalaciones, tabiquería, carpintería exterior, acabados.
¿Necesito arquitecto para reformar una casa antigua?
Si tocas estructura, cubierta, fachada o aumentas superficie, sí: proyecto y dirección de obra de arquitecto o aparejador y licencia de obra mayor. Si solo cambias instalaciones, distribución no estructural y acabados, basta una declaración responsable sin proyecto.
¿Merece la pena reformar una casa antigua o derribar y construir?
Casi siempre reformar, si la estructura y la cimentación están sanas: cuesta entre un 30 y un 50 % menos que obra nueva y conserva volumen edificado que hoy el planeamiento no permitiría. Si hay que rehacer estructura, cubierta y cimentación, pide las dos cifras antes de decidir.
¿Hay ayudas para reformar una casa antigua?
Para la parte de eficiencia energética (aislamiento, ventanas, calefacción) y para accesibilidad, sí. Para el resto, no. Las explicamos en la guía de ayudas para reformar la vivienda.
